Waarom een architect ? Door de wet van 1939, die de monopolie van de architect omschrijft, heeft de overheid een wettelijk kader willen scheppen, waardoor de bouwheer (opdrachtgever) zich tijdens het verloop van de bouwwerken beschermd zou weten op zowel technisch- als juridisch vlak.
Hierna volgt een uiteenzetting van vier verschillende methodes om te bouwen, te verbouwen of te renoveren, telkens met een beschrijving van de voor- en nadelen :
- Architect + afzonderlijke bedrijven
- Architect + afzonderlijke bedrijven + garantie op prijs en termijn aangeboden door een verzekeringsmaatschappij (vzw Architecten-Bouwers)
- Architect + algemeen aannemersbedrijf
- Promotor alleen
1. Architect + afzonderlijke bedrijven
Bij deze methode kiest de bouwheer eerst een architect. Al dan niet met diens hulp sluit hij dan een aantal contracten af met verschillende vakgroepen Hij moet dus veel offertes opvragen voor de ruwbouw, voor de schrijnwerkerij, voor de verwarming, voor de dekvloeren, enz…
De voordelen
Met deze formule kan de bouwheer een huis op maat laten bouwen of verbouwen zodanig dat diens droomwoning maximaal wordt benaderd. Hij beslist vrij samen met zijn architect over de stijl van het huis, de opstelling van de verschillende ruimtes, de te gebruiken materialen, enz.
Omdat een offerte-oproep wordt opgesteld voor verschillende aannemers in ruwbouw, verschillende loodgieters, verschillende schrijnwerkers,…, kan men telkens ingaan op de meest voordelige offerte (en eventueel zelfs de concurrentie laten spelen) Deze formule wordt meestal beschouwd als goedkoper dan een andere, hoewel dat in de praktijk niet noodzakelijk zo is.
De nadelen
Op deze manier bouwen vraagt veel inspanningen en vereist van de bouwheer een goede zin voor organisatie. De coördinatie van de werken vereist bovendien een grondige kennis van de bouwomstandigheden hetgeen niet weggelegd is voor de doorsnee-bouwheer. Er moeten heel wat firma’s (tien tot twaalf) worden gecontacteerd, er moet met veel mensen worden onderhandeld, alles dient zeer goed te worden gepland, zodat de verschillende vakgroepen elkaar vlot kunnen opvolgen. Indien bijvoorbeeld, de ruwbouw niet tijdig klaar is, kan de volgende firma niet aan de slag op de voorziene datum, en dan lopen de werken veel vertraging op.
De bouwheer kan zijn architect belasten met deze taken wat overeenkomt met supplementaire erelonen.
2. Architect + afzonderlijke bedrijven + garantie op prijs en termijn aangeboden door een verzekeringsmaatschappij
Bij deze formule wordt de eerste methode overgenomen behalve dat de architect een totaalopdracht op zich neemt waaronder o.a. de klassieke wettelijke taken, de coördinatie van de werken en een mandaat heeft voor de besturing van de werf. Doordat de architect het integraal beheer van de werf van A tot Z op zich neemt, is hij in staat een garantie aan te bieden op de prijs en termijn van de bouw, hetgeen wordt bekrachtigd door een verzekeringsmaatschappij.
Volgens dit scenario, na de bepaling van zijn droomwoning, zal de bouwheer al de nodige taken overlaten aan zijn architect ten einde hem toe te laten de volledige afwerking van de werf te bewerkstelligen tot en met de handgreep op de inkomdeur.
De architect stelt zelf al de contracten op met de afzonderlijke bedrijven eens hij de beste prijzen ingewonnen heeft. Hij coördineert de werf op de meest optimale wijze. Voor de bouwheer is zijn architect de enige aanspreekpersoon, zowel voor het ontwerp als voor de uitvoering van de werken.
De voordelen
Deze formule is op punt gezet in de jaren ’80 door vzw Architecten-Bouwers( http://www.a-b.be/ ) en biedt de bouwheer de mogelijkheid gebruik te maken van de eerste formule zonder hiervan de nadelige gevolgen te ondervinden. De garantie dekt tot 35% de overschrijding van termijn en prijs. Deze sluitende formule ontlast de bouwheer van alle beslommeringen.
Uiteraard handelt de architect voor rekening van de bouwheer en is zijn onafhankelijkheid ten opzichte van de aannemers volledig gevrijwaard.Bij uitstek worden, dank zij deze formule, mogelijke kopzorgen voor de bouwheer tot een minimum herleid wanneer het gaat om verbouwings- of renovatiewerken, die een grondige voorafgaandelijke expertise van de bestaande situatie vereisen, waardoor zoveel mogelijk risico’s kunnen ingeschat worden teneinde de prijs van de verbouwing zo correct mogelijk te berekenen.
De nadelen
Gelet deze formule de nadelen van de eerste formule opvangen, zijn er weinig nadelen te vernoemen tenzij dat het aantal leden van vzw Architecten-Bouwers beperkt is tot een 50-tal architecten.
Door de uitgebreide taak van de architect zal de bouwheer meer ereloon moeten betalen, maar de totaalsom van het gebouw (inbegrepen de erelonen) blijft even concurrentieel als bij de eerste formule.
3. Architect + algemeen aannemersbedrijf
Bij deze formule begint de bouwheer normaliter met het kiezen van een architect. Die staat ten gevolge de bouwheer dan bij in de keuze van een algemeen aannemersbedrijf, dat de volledige uitvoering van het gebouw zal verzorgen. De aannemer kan alle werken zelf uitvoeren of er een deel van uitbesteden, maar in beide gevallen blijft alleen hijzelf tegenover de eigenaar aansprakelijk voor het geheel van de werken.
De bouwheer doet er goed bij de wet Breyne te laten naleven.
De voordelen
Ook hier kan de bouwheer in principe vrij de stijl van zijn woning bepalen, de materialen kiezen, enz… Het grote voordeel tegenover de eerste formule, is dat er voor de bouw slechts één firma moet worden aangesproken wat voordelig is in geval van verbouwingen. Het algemeen aannemersbedrijf staat zelf in voor het organiseren van de verschillende werken, wat de bouwheer heel wat kopzorgen bespaart.
De nadelen
De aannemer coördineert zelf de werken en besteedt indien nodig zelf een aantal werken uit. Voor deze diensten moet worden betaald, waardoor deze formule duurder kan uitvallen.
De verhouding prijs/kwaliteit is niet altijd optimaal vooral wanneer delen van de werken uitbesteed worden aan onderaannemers.
Bovendien proberen sommige aannemers om aan de bouwheer hun eigen architect op te dringen, die niet altijd optimaal optreedt als objectieve en onafhankelijke raadsman voor de bouwheer.
Beter zelf zijn architect kiezen
Het is onontbeerlijk zich te laten bijstaan door een zelf gekozen architect. Zijn rol bestaat erin de bouwheer bij te staan op een objectieve wijze.
Indien het algemeen aannemersbedrijf zijn eigen architect toch oplegt is het aangewezen met twee architecten te werken :
- de eerste van het aannemersbedrijf die het ontwerp maakt en voor de bouwaanvraag zorgt, en
- de andere architect die men zelf gekozen heeft. Deze staat in voor een beperkte maar belangrijke opdracht : de analyse van de lastenboeken, de controle op de werf en bijstand op het ogenblik van de opleveringen.
In elk geval is het steeds aan te bevelen zwart op wit te bepalen wat er van de architect verwacht wordt, alsook de gevraagde erelonen.
4. Promotor alleen
Hier gaat de bouwheer slechts één contract aan, met een promotor. Die legt schetsen en bouwplannen voor, in de regel opgesteld door een door hem gekozen architect. De promotor zorgt dan verder voor de rest van het werk.
De voordelen
Zoals in de tweede en derde formule ondervindt de eigenaar hierdoor in principe minder beslommeringen eens het contract is getekend. Ook hoeft hij niet zelf een architect te zoeken. Het contract bindt de promotor voor de uitvoeringstermijn, de globale prijs en voor de goede uitvoering van de werken.
De promotor is theoretisch de enige gesprekspartner en is alleen aansprakelijk zowel voor wat betreft het uitvoeringsontwerp als de bouw zelf.
De nadelen
De keuze is beperkt tot de types woningen en de materialen die de promotor aanbieden. Men kan soms bepaalde aanpassingen vragen, maar die kosten meestal flink wat extra geld.
Sommige promotoren trachten te sleutelen aan het nadeel van het beperkte aantal type woningen, door een architect voor te stellen die in staat is het droomhuis van de bouwheer op papier te zetten. Echter eens het ontwerp klaar is, vindt de bouwheer nog slechts in geringe mate bijstand vanwege deze architect.
Zelfs indien de promotor een rechtstreeks contract regelt tussen bouwheer en architect (om de wettelijke bepalingen na te leven), blijft deze architect nog steeds afhankelijk van de aannemer die in feite als zijn werkgever fungeert.
Het is dus nauwelijks denkbaar dat de architect van de promotor op objectieve wijze de bouwheer zal bijstaan tijdens de werfperiode en tijdens de voorlopige en definitieve oplevering. Daarom is het aan te raden een tweede onafhankelijke architect-expert aan te duiden die de controle op de werf en de bijstand bij de opleveringen zal verzorgen.
Vele promotoren zijn niet geïnteresseerd in verbouwingswerken.
Beter zelf zijn architect kiezen
Het is onontbeerlijk zich te laten bijstaan door een zelf gekozen architect. Zijn rol bestaat erin de bouwheer op een objectieve wijze te adviseren.
Indien de promotor zijn eigen architect toch oplegt is het beter te werken met twee architecten :
- de eerste van de promotor die het ontwerp maakt en voor de bouwaanvraag zorgt, en
- de ander zelf gekozen architect die instaat voor een beperkte opdracht : de analyse van de lastenboeken, de controle op de werf en bijstand op het ogenblik van de opleveringen.
In elk geval is het steeds aan te bevelen zwart op wit te bepalen wat er van de architect verwacht wordt, alsook de gevraagde erelonen.