Un architecte, pourquoi ? Dans l’esprit de la loi de 1939 qui donne à l’architecte un monopole, le législateur a voulu créer un cadre légal assurant au bâtisseur (maître de l’ouvrage) une protection technique et juridique lors de l’acte de construire.
Pour construire, transformer ou rénover on distinguera quatre procédures différentes, chacune représentant des avantages et des inconvénients :
- Architecte + entreprises séparées
- Architecte + entreprises séparées + garantie de prix et de délai offertes par une compagnie d’assurance (Asbl Architectes-Bâtisseurs)
- Architecte + entreprise générale
- Promoteur uniquement
1. Architecte + entreprises séparées
Dans cette procédure, le bâtisseur se met d’abord en rapport avec un architecte de son choix. Ensuite, avec ou sans l’assistance de celui-ci, il met au point une série de contrats avec des corps de métier séparés. Il doit donc procéder à plusieurs appels d’offres de prix et de délais pour la réalisation du gros œuvre, charpenterie, toiture, pour l’installation du chauffage, de la plomberie, de l’électricité, etc.
Les avantages
Avec cette procédure, le maître de l’ouvrage peut faire construire ou transformer une habitation sur mesure, se rapprochant au plus près de la maison de ses rêves. Il décide en toute liberté avec son architecte du style de la maison, de l’aménagement des pièces, des matériaux à utiliser, etc.
La réalisation d’appels d’offres à l’aide des cahiers de charges et de métrés mis au point par l’architecte et transmis à diverses entreprises de charpenterie, de carrelages, etc., permet de choisir les offres les plus intéressantes et de faire jouer la concurrence. Cette solution est donc considérée comme plus économique que d’autres, bien que cette solution ne soit pas la plus étanche.
Les inconvénients
Ce procédé exige beaucoup de travail, ainsi qu’un grand sens de l’organisation de la part du propriétaire. La coordination des travaux nécessite en outre des connaissances approfondies du processus de la construction. Ce qui ne coule pas de source pour bon nombre de propriétaires.
Plusieurs contrats doivent être rédigés (dix à douze), et il est indispensable que tout s’agence de manière optimale, afin que les divers corps de métier puissent se succéder rapidement et sans problèmes. Si l’un des corps de métier ne termine pas son travail au moment prévu, il peut provoquer des retards importants.
Une entreprise défaillante en cours de chantier peut conduire ce chantier vers des révisions de prix importantes. Le propriétaire peut charger son architecte de cette lourde tâche ce qui représente un supplément d’honoraires.
2. Architecte + entreprises séparées + garantie de prix et de délai offerte par une compagnie d’assurance.
Cette procédure s’inspire de la première formule, mais l’architecte est engagé dans une mission totale comprenant toutes les démarches légales, la coordination des travaux ainsi qu’un mandat pour la conduite du chantier. La maîtrise du chantier de A à Z permet à l’architecte d’offrir au propriétaire une garantie du prix et du délai de la construction certifiée par une compagnie d’assurance.
Ainsi, après la définition de la maison de ses rêves, le propriétaire confie à l’architecte toutes les tâches nécessaires pour conduire sa construction à l’achèvement total, jusqu’à la pose de la poignée sur la porte d’entrée.
L’architecte établit lui-même tous les contrats avec les corps de métier séparés après appel d’offre et agence également le chantier de façon optimale : il est donc l’interlocuteur unique du propriétaire, que ce soit au niveau du projet ou de la mise en œuvre.
Les avantages
Cette formule a été mise au point au début des années ’80 par l’asbl des Architectes-Bâtisseurs ( http://www.a-b.be/ ) et offre au maître de l’ouvrage la possibilité de recourir à la première formule sans en subir les inconvénients. La garantie couvre jusqu’à 35% de dépassement de prix et de délai.
Le maître de l’ouvrage est libéré de tous les tracas de chantier : l’architecte agît pour le compte du propriétaire qui peut s’enquérir de l’indépendance intégrale de son architecte vis-à-vis des corps de métier.
Dans cette formule, le propriétaire est d’autant plus épargné de soucis lorsqu’il s’agit d’une transformation, d’une rénovation ou d’un examen technique préalable approfondi des lieux, examen incontournable car il prévoit au maximum l’imprévisible et prévoit donc par conséquent le prix de la transformation.
Les inconvénients
Cette formule qui corrige les inconvénients de la première, comporte peu de désavantages si ce n’est le fait que le choix de l’architecte se limite aux 50 membres des Architectes-Bâtisseurs Asbl.
La mission étendue de l’architecte oblige le maître de l’ouvrage à payer plus d’honoraires, cependant le coût total de la construction (comprenant les honoraires) s’avérera être aussi économique que la première solution.
3. Architecte + entreprise générale
Dans cette procédure, le maître de l’ouvrage engage également son architecte en premier lieu. Ensemble, ils font le choix d’une entreprise générale, qui réalise l’ensemble de la construction. L’entreprise générale réalise tout elle-même ou peut sous-traiter une partie des travaux. Pour la mise en œuvre elle reste le seule interlocuteur face au maître de l’ouvrage et le seul responsable pour la conduite du chantier.
Le maître de l’ouvrage veille à faire respecter la loi Breyne.
Les avantages
Ici aussi, le futur propriétaire a en principe une liberté totale quant au style de la maison, aux matériaux à utiliser, etc. et il/elle est assuré(e) par l’indépendance de l’architecte vis-à-vis des entreprises. L’avantage principal est qu’il n’y a qu’une seule firme à engager pour la construction, ce qui s’avère encore plus avantageux quand il s’agît de petites transformations. L’entrepreneur général se charge de l’organisation de l’ensemble des travaux et le propriétaire est ainsi déchargé des soucis de gestion de chantier.
Les inconvénients
L’entrepreneur assure lui-même la coordination des travaux et la sous-traitance éventuelle. Ces services se payent et cette formule risque donc de se révéler plus chère.
Le rapport prix/qualité des corps de métier n’est pas toujours optimal surtout lorsqu’il s’agît de sous-traitants.
Certains entrepreneurs généraux essayent d’imposer un architecte à leur client, ce qui retire au propriétaire l’assistance d’un conseiller objectif et indépendant.
Il vaut mieux choisir son architecte soi-même.
Disposer de son propre architecte constitue, on le comprendra, une opportunité de contrôle incontournable.
Si l’entrepreneur général impose son architecte, il vaut mieux travailler avec deux architectes :
- l’un de l’entreprise qui veille au concept et à la demande de bâtir, et
- l’autre que l’on aura choisi soi-même et qui se chargera d’une mission partielle : l’analyse du cahier des charges, un contrôle limité du chantier et une assistance au moment de la réception provisoire et de la réception définitive.
Quoi qu’il en soit, il faut toujours établir clairement noir sur blanc ce que l’on attend de l’architecte ainsi que de l’aspect financier relatif à son intervention.
4. Promoteur uniquement
Ici, le maître de l’ouvrage passe un seul et unique contrat avec un promoteur. Ce dernier présente des avant-projets et des plans établis habituellement par un architecte de son choix. Le promoteur se charge ensuite de la réalisation complète de la construction.
Le maître de l’ouvrage veille à faire respecter la loi Breyne.
Les avantages
Comme dans la 2ème et 3ème solution, le bâtisseur est en principe déchargé des plus gros soucis une fois le contrat signé. De plus, il ne doit plus chercher lui-même un architecte. Le contrat engage le promoteur quant au délai d’exécution et au prix global.
Le promoteur est théoriquement le seul interlocuteur et le seul responsable, que ce soit pour la partie conceptuelle ou la partie de mise en œuvre.
Les inconvénients
Le choix du propriétaire est limité aux modèles de maison et aux matériaux proposés. Des exigences personnelles sont toujours possibles, mais celles-ci s’avèrent souvent onéreuses.
Certains tentent de pallier à l’ inconvénient des modèles limités en présentant un architecte capable de traduire les desiderata du client, mais une fois le concept terminé, l’architecte ne demeure plus vraiment le conseiller du maître de l’ouvrage.
Même si le promoteur organise l’établissement d’un contrat en direct entre son architecte et le client (pour répondre aux exigences légales), dans le présent cas de figure, l’architecte ne peut être considéré comme indépendant vis-à-vis du promoteur puisque celui-ci reste son principal fournisseur de clientèle.
Etant donné qu’il est illusoire de compter sur la réelle objectivité de l’architecte lors du contrôle du chantier et lors de l’assistance à la réception provisoire, il est recommandé que le candidat bâtisseur fasse appel à un architecte conseiller ou expert de son choix afin de remédier aux inconvénients précités.
Nombreux sont les promoteurs à se désintéresser des transformations.
Il vaut mieux choisir son architecte soi-même.
Disposer de son propre architecte permet, on le comprendra, un dispositif de contrôle incontournable. Si le promoteur impose son architecte, il vaut mieux travailler avec deux architectes :
- l’architecte du promoteur qui veille au concept et à la demande de bâtir, et
- l’architecte que l’on choisit soi-même et qui se charge d’une mission partielle : l’analyse du cahier des charges, un contrôle limité du chantier et une assistance au moment de la réception provisoire et de la réception définitive.
Quoi qu’il en soit, il faut toujours établir clairement noir sur blanc ce que l’on attend de l’architecte ainsi que de l’aspect financier relatif à son intervention.